WGS-Fonds

Die WGS Wohnungsbaugesellschaft Stuttgart mbH wurde Anfang der achtziger Jahre von dem ehemaligen Bankdirektor Klaus Neuschwander gegründet, der auch ihr Alleingesellschafter und Geschäftsführer war. Im Jahre 1987 hat die WGS Wohnungsbaugesellschaft Stuttgart mbH ihren ersten geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt und während ihrer Geschäftstätigkeit bis zum Jahre 1997 insgesamt 41 Immobilienfondsgesellschaften mit einem Gesamtvolumen von rd. einer Milliarde Euro initiiert, an denen etwa 38.000 Anleger beteiligt waren.

So wurden seit Anfang der neunziger Jahre u.a. die WGS-Immobilienfonds Nr. 18, WGS-Fonds Nr. 19 (Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs GbR Wolf-Hirth-Straße 8, 7030 Böblingen), WGS-Fonds Nr. 20, WGS-Fonds Nr. 21, WGS-Fonds Nr. 22 (Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs GbR Wolf-Hirth-Straße 10, Böblingen), WGS-Fonds Nr. 23, WGS-Fonds Nr. 24 (Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs GbR Stuttgart-Mitte 1, 7000 Stuttgart 1), WGS-Fonds Nr. 25, WGS-Fonds Nr. 26, WGS-Fonds Nr. 27 (GVV GbR Stuttgart-Mitte 2, 7000 Stuttgart 1), WGS-Fonds Nr. 28 (Stuttgart-Mitte 3), WGS-Fonds Nr. 29 (Wolfstor 1, 7300 Esslingen a.N. bei Stuttgart), WGS-Fonds Nr. 30 (Stuttgart-Vaihingen/Ludwigsburg), WGS-Fonds Nr. 31 (Esslingen/Stuttgart), WGS-Fonds Nr. 32 (Leonberg/Ditzingen), WGS-Fonds Nr. 33 (Leinfelden-Echterdingen/Stuttgart-Möhringen), WGS-Fonds Nr. 34 (Wolfstor 2, 73728 Esslingen a.N.), WGS-Fonds Nr. 35 (Sillenbucher Markt, 70619 Stuttgart), WGS-Fonds Nr. 36 (Stuttgart/Leinfelden-Echterdingen), WGS-Fonds Nr. 37 (Stuttgart-Mitte 4), WGS-Fonds Nr. 38 (Stuttgart/Filderstadt), WGS-Fonds Nr. 39 (Stuttgart/Fellbach), WGS-Fonds Nr. 40 (Ludwigsburg, Am Schloßpark) und WGS-Fonds Nr. 41 (Leinfelden-Echterdingen) konzipiert und an die Anleger vertrieben.

Die Anteile an den sog. WGS-Fonds in Höhe von jeweils ca. DM 35.000,- wurden oft auch solchen Anlegern vermittelt, die für den Erwerb dieser Beteiligungen aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen von vorneherein nicht geeignet waren, z.B. weil sie etwaige steuerliche Vorteile nicht ausschöpfen konnten oder weil deren frei verfügbares Einkommen nicht ausgereicht hatte, um das Risiko eines Wegfalls der Ausschüttungen oder gar eines (Total-) Verlustes der Investition auszugleichen.

Die Vermittlung solcher Fondsanteile auch an einkommensschwächere Personen war nicht zuletzt deswegen möglich, weil mit dem Verkauf der Anteile an den WGS-Fonds meist auch gleich ein passendes Bankdarlehen mitvermittelt wurde, über das der Beteiligungserwerb regelmäßig in voller Höhe finanziert werden konnte, so daß die jeweiligen Anleger kein eigenes Kapital einsetzen mussten. Gleichzeitig wurde ihnen oftmals mittels schriftlicher Berechnungsbeispiele vorgespiegelt, daß die Zinsaufwendungen für dieses Darlehen zumindest weit überwiegend aus den Mietausschüttungen und Steuerersparnissen bestritten werden könnten.

Nachdem die WGS Wohnungsbaugesellschaft Stuttgart mbH bereits Anfang der neunziger Jahre in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet, wurde am 15.08.1997 die Einleitung eines Konkursverfahrens beantragt, das schließlich auch am 31.10.1997 eröffnet worden ist. Dadurch waren die den Anlegern der einzelnen Fondsgesellschaften zugesagten Mietgarantien wertlos und es stellte sich heraus, daß bei vielen sog. WGS-Fonds die tatsächlich erzielbaren Mieten für die Fondsobjekte zum Teil weit hinter den prognostizierten Zahlungen zurückblieben.

Nach dem Ausfall der Mietgarantieleistungen mussten daher auch die meisten Fondsgesellschaften ihre monatlichen Ausschüttungen an die Anleger drastisch reduzieren und teilweise sogar ganz einstellen, was in vielen Fällen wiederum dazu führte, daß die betroffenen Anleger  ihre Zinsleistungen für die Finanzierung ihres Anteilserwerbs nicht mehr aufbringen konnten.

Im Rahmen eines Mitte der neunziger Jahre gegen den Fondsinitiator Klaus Neuschwander eingeleiteten Ermittlungsverfahrens der Staatsanwaltschaft Stuttgart hatte sich zudem herausgestellt, daß spätestens ab dem sog. WGS-Fonds Nr. 19 deutlich höhere Provisionszahlungen an die einzelnen Anlageberater und Anlagevermittler für den Vertrieb der jeweiligen Anteile geleistet worden waren, als dies den jeweiligen Fondsprospekten entnommen werden konnte. Während dort regelmäßig Vertriebskosten von (angeblich) nur DM 1.839,- pro Anteil ausgewiesen waren, beliefen sich diese oft sogar auf mehr als das doppelte dieses Betrages, ohne daß die Anleger hiervon Kenntnis hatten.

Am 07.02.2001 wurde der Fondsinitiator Klaus Neuschwander vom Landgericht Stuttgart insbesondere im Zusammenhang mit den sog. WGS-Fonds Nr. 33, 35, 39, 40 und 41 wegen Betruges, Untreue, Konkursverschleppung und Bankrott zu einer Freiheitsstrafe von insgesamt 6 Jahren und 9 Monaten verurteilt. Grund für die Verurteilung wegen Betruges war u.a. die Tatsache, daß bspw. im Falle des sog. WGS-Fonds Nr. 35 eine der Fondsimmobilien als ein Gebäude mit insgesamt 12 Stockwerken und entsprechenden Mietflächen dargestellt worden war, obwohl seinerzeit lediglich eine Baugenehmigung für sieben Geschosse vorlag und die Mietflächen tatsächlich viel geringer als prospektiert ausfielen. Bezüglich der WGS-Fonds Nr. 39, 40 und 41 wurde eine Täuschung der jeweiligen Anleger u.a. darin gesehen, daß für den Fondsinitiator Neuschwander spätestens ab der Zahlungsunfähigkeit seiner WGS Wohnungsbaugesellschaft Stuttgart mbH im November 1996 absehbar war, daß die verprochenen Mietgarantien gar nicht mehr geleistet werden konnten.

In Bearbeitung…

 … gegenüber der finanzierenden Bank:

Beim fremdfinanzierten Erwerb einer Beteiligung an einem sog. WGS-Fonds kann nach der inzwischen vorliegenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGH, Urt. v. 25.04.2006, Az. XI ZR 193/04) gegenüber der finanzierenden Bank unter Umständen auch heute noch eine vollständige Rückabwicklung des zum Erwerb der Beteiligung abgeschlossenen Darlehensvertrages durchgesetzt werden, wenn diese Beteiligung zusammen mit dem Darlehensvertrag in einer sog. Haustürsituation (z.B. zu Hause oder am Arbeitsplatz) vermittelt und der Anleger nicht ordnungsgemäß über sein sich daraus ergebendes Widerrufsrecht aufgeklärt wurde.

Ein Rückabwicklungsanspruch gegenüber der Bank läßt sich eventuell auch damit begründen, daß der Anleger von seinem Berater, bzw. Vermittler (BGH, Urt. v. 25.04.2006, Az. XI ZR 106/05) oder dem Verkäufer, bzw. Fondsinitiator (BGH, Urt. v. 21.11.2006, Az. XI ZR 347/05), hier also insbesondere von Herrn Klaus Neuschwander arglistig getäuscht wurde.

Desweiteren können auch Formfehler des Darlehensvertrages zur Folge haben, daß der Anleger gegen die finanzierenden Bank zumindest einen Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der bisher geleisteten Zinsen geltend machen kann, etwa wenn im Darlehensvertrag Angaben über den vom Darlehensnehmer zu leistenden Gesamtbetrag aller Zahlungen oder sonstige Pflichtangaben fehlen (vgl. etwa BGH, Urt. v. 25.04.2006, Az. XI ZR 106/05 sowie BGH, Urt. v. 08.06.2004, Az. XI ZR 150/03).

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 …gegenüber dem Anlageberater / Anlagevermittler:

Gegenüber dem Anlageberater, bzw. Anlagevermittler eines sog. WGS-Fonds kann der Anleger u.U. dann einen auf Erstattung sämtlicher Verluste gerichteten Schadensersatzanspruch durchsetzen, wenn ihm der Nachweis gelingt, daß er im Zusammenhang mit der Vermittlung und dem Erwerb der betreffenden Beteiligung über deren Besonderheiten und Risiken fehlerhaft oder unvollständig aufgeklärt und beraten wurde.

Wie der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 18.01.2007, Az. III ZR 44/06) bspw. zu einem ähnlich gelagerten Fall bestätigt hat, ist der Anlageberater und -vermittler grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zum Erwerb einer solchen Beteiligung rät, ggf. auch ungefragt darauf hinzuweisen, daß die (Wieder-) Veräußerung dieses Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Zweitmarktes allenfalls eingeschränkt möglich ist.

Als Aufklärungs- und Beratungsfehler des Anlagevermittlers hat es der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 19.10.2006, Az. III ZR 122/05) auch angesehen, wenn er dem Anleger gegenüber eine solche unternehmerische Beteiligung als „sicher“ bezeichnet hat, obwohl diese schon nach der Zuordnung durch die Kapitalanlagegesellschaft dem Risikoprofil „gewinnorientiert“ und „risikobewußt“ unterfällt.

Außerdem kommt eine unvollständige und damit fehlerhafte Aufklärung und Beratung des Anlegers in Betracht, wenn er von seinem Berater, bzw. Vermittler nicht darüber informiert wurde, daß eine gewinnunabhängige Entnahme, bzw. Ausschüttung nicht mit einer Rendite gleichgesetzt werden darf (BGH, Urt. v. 26.09.2005, Az. II ZR 314/03).

Zu solchen und ähnlichen Aufklärungs- und Beratungsfehlern sowie zu den sich daraus ergebenden Schadensersatzansprüchen geschädigter Anleger existiert inzwischen eine umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und diverser Instanzgerichte.

10.07.2007: BGH zur Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank bei WGS-Fonds

Wie der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 243/05) mit Urteil vom 10.07.2007 ausgeführt hat, ist eine Bank, die den Erwerb von sog. WGS-Anteilen finanziert hat, gegenüber dem Anleger unter Umständen dann zur vollständigen Rückabwicklung des entsprechenden Darlehensvertrages verpflichtet, wenn ihr bekannt war, daß der Anleger weitaus höhere Kosten für den Vertrieb der Fondsanteile zu tragen hatte, als im Prospekt ausgewiesen. Eine solche arglistige Täuschung des Anlegers durch die Prospektverantwortlichen und Fondsinitiatoren müsse sich das Kreditinstitut insbesondere dann (widerleglich) zurechnen lassen, wenn es mit den Vermittlern, bzw. Fondsinitiatoren in institutionalisierter Weise zusammengewirkt habe.

Da jedoch noch weitere Feststellungen zu treffen waren, hat der Bundesgerichtshof diesen Fall nicht abschließend entschieden, sondern den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH, Urt. v. 10.07.2007, Az. XI ZR 243/05

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 22.03.2007: BGH bestätigt Pflicht des Anlagevermittlers zur Offenlegung von Innenprovisionen

Mit Urteil vom 22.03.2007 zu einem sog. WGS-Fonds hat der Bundesgerichtshof (Az. III ZR 218/06) die Auffassung diverser Instanzgerichte bestätigt, daß ein Anlageberater, bzw. Anlagevermittler grundsätzlich verpflichtet ist, eine an ihn gezahlte und nicht im Prospekt aufgeführte sog. Innenprovision dem Anleger gegenüber offenzulegen.

Verletzt der Anlageberater, bzw. Anlagevermittler diese Aufklärungspflicht, hat er dem Anleger in aller Regel den mit dem Fondsbeitritt entstandenen (Vermögens-) Schaden, bzw. Verlust zu ersetzen.

BGH, Urt. v. 22.03.2007, Az. III ZR 218/06

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 18.01.2007: OLG Koblenz verurteilt BW-Bank zur Rückabwicklung eines Darlehensvertrages

In einem von unseren Anwälten geführten Verfahren hat das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 6 U 758/06) mit inzwischen rechtskräftigem Urteil vom 18.01.2007 eine entgegenstehende Entscheidung des Landgerichts Trier im Zusammenhang mit einem sog. WGS-Fonds Nr. 33 aufgehoben und die Baden-Württembergische Bank (BW-Bank) zur völligen Rückabwicklung eines mit unserer Mandantschaft im Jahre 1994 zum Zwecke der Finanzierung des Immobilienfondserwerbs abgeschlossenen Darlehensvertrages verurteilt.

Eine Besonderheit dieser Entscheidung besteht darin, daß das Oberlandesgericht Koblenz in seinen Urteilsgründen darauf hingewiesen hat, es reiche nicht aus, wenn die finanzierende Bank die Anbahnung des Fondsbeitritts nebst Darlehensvertrag im Rahmen einer sog. Haustürsituation lediglich bestreite. Vielmehr treffe die Bank im Zweifel eine Erkundigungs- und Darlegungspflicht in Bezug auf diejenigen Umstände, unter denen der Darlehensvertrag zwischen den Parteien angebahnt wurde, weil sie sich schließlich bei Abschluß des Darlehensvertrages auch die Tätigkeit des Vermittlers zunutze gemacht habe.

Außerdem stünde eine notarielle Beurkundung des Fondsbeitritts dem Widerruf und damit einer Rückabwicklung des Darlehensvertrages nicht entgegen.

OLG Koblenz, Urt. v. 18.01.2007, Az. 6 U 758/06

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 25.04.2006: BGH zur Rückabwicklung eines widerrufenen Darlehensvertrages

In einem Grundsatzurteil vom 25.04.2006 hat der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 193/04) im Zusammenhang mit einem kreditfinanzierten Anteil an einem WGS-Fonds entschieden, daß bei Vorliegen eines sog. verbundenen Geschäfts zwischen Fondsbeitritt und Darlehensvertrag der finanzierenden Bank gegenüber dem Anleger nach wirksamen Widerruf des Darlehensvertrages kein Anspruch auf Rückzahlung des Darlehenskapitals zusteht.

Vielmehr ist das Kreditinstitut im Falle eines wirksamen Widerrufs verpflichtet, dem Anleger sämtliche auf das Darlehen geleisteten Zins- und Tilgungszahlungen zu erstatten, abzüglich etwaiger Ausschüttungen und Steuervorteile.

BGH, Urt. v. 25.04.2006, Az. XI ZR 193/04