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Ansprechpartner:Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2014 (Az. XI ZR 477/12) sind Banken und andere Anlageberater oder Anlagevermittler verpflichtet, ihre Kunden, denen sie offene Immobilienfonds empfehlen, ungefragt über die Möglichkeit einer zeitweiligen Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufzuklären und zu beraten.
Begründet wurde dies vom BGH u.a. damit, dass eine Bank ebenso wie jeder andere Anlageberater zu einer anleger- und objektgerechten Beratung verpflichtet ist. Dies gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs insbesondere dann, wenn der Kunde die Zeichnung einer „risikoarmen“ Kapitalanlage gewünscht hat.
Offene Immobilienfonds: Mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme aufklärungspflichtig oder nicht?
Während ein Teil der bisherigen Rechtsprechung verschiedener Land- und Oberlandesgerichte davon ausgegangen ist, dass jedenfalls bis zum Beginn der sogen. Finanzkrise im Jahre 2008 eine solche Aufklärungspflicht nicht bestanden habe, weil es sich bei der Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, bis dahin um ein fernliegendes, rein theoretisches Risiko gehandelt hätte und die Aussetzung zudem ein Instrument zum Anlegerschutz sei, bei dem auch während der Aussetzung die Anteile jederzeit an der Börse hätten veräußert werden können, bejaht der Bundesgerichthof eine solche Aufklärungspflicht mit dem Argument, dass die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme ein die Anlage in offene Immobilienfonds prägendes Strukturprinzip sei und ein ihr grundsätzlich innewohnendes (Liquiditäts-) Risiko darstelle.
Die in § 81 InvG a.F. vorgesehene Möglichkeit der Kapitalanlagegesellschaft, die Rücknahme der Anteile vorübergehend zu verweigern, habe zur Folge, dass die Anleger ihre Fondsanteile nicht mehr zu dem gesetzlich bestimmten Rücknahmepreis zurückgeben könnten. Über dieses Risiko müsse die Bank, bzw. jeder Anlageberater den Anleger in verständlicher Weise aufklären, weil das in § 37 Abs. 1 InvG a.F. gemachte Versprechen, seine Investition in einen offenen Immobilienfonds grundsätzlich jederzeit durch die Rückgabe der Anteile liquidieren zu können, bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 81 InvG a.F. nicht eingehalten werde.
Für das Bestehen einer solchen Aufklärungspflicht ist es nach Auffassung des BGH auch ohne Bedeutung, ob zum Zeitpunkt der Beratung bereits konkrete Anhaltspunkte für eine bevorstehende Aussetzung der Anteilsrücknahme vorgelegen haben, da es für die Entscheidung des Anlegers, offene Immobilienfonds zu zeichnen, auch ohne solche konkreten Anhaltspunkte von wesentlicher Bedeutung sein könne, dass er dieses Risiko während der gesamten Investitionsphase übernimmt.
Wird diese Aufklärungspflicht verletzt, ist die Bank oder der betreffende Anlageberater verpflichtet, dem Kunden etwaige Verluste als Schaden zu ersetzen.
Rechtsrat für Anleger, bzw. Zeichner von offenen Immobilienfonds
Falls Anleger, die auf Empfehlung ihrer Bank oder ihres Anlageberaters offene Immobilienfonds gezeichnet und damit Verluste erzielt haben, nicht über die Möglichkeit einer zeitweiligen Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufgeklärt oder beraten wurden, sollten sie anwaltlich prüfen lassen, ob und inwieweit die Möglichkeit besteht, gegenüber der Bank oder dem Anlageberater Schadensersatz wegen der eingetretenen Verluste geltend zu machen.
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