DEIKON GmbH, Boetzelen Real Estate AG

Geschäftstätigkeit der Deikon GmbH

Die DEIKON GmbH (vormals: Boetzelen Real Estate AG) ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf den Erwerb, die Vermietung, die Entwicklung und das Bestandsmanagement angeblich qualitativ hochwertiger und langfristig vermieteter Einzelhandelsimmobilien spezialisiert hat, wobei vor allem Fachmärkte und Fachmarktzentren (z.B. ALDI, LIDL, REWE & Co.) im Fokus stehen sollen. Nach eigenen Angaben (Stand Juli 2010) verwaltet die DEIKON GmbH mit acht Mitarbeitern rund 90 Immobilien im Lebensmitteleinzelhandel und hat im Geschäftsjahr 2009 nach vorläufigen Kennzahlen einen Jahresfehlbetrag von € 7,6 Mio. erwirtschaftet.

Gründung der Deikon GmbH

Entstanden ist die DEIKON GmbH (Köln) aus der am 14.02.2001 als Vorratsgesellschaft unter dem Namen „Mercatorstr. XVIII Verwaltungsgesellschaft GmbH“ gegründeten und am 17.08.2004 umbenannten Boetzelen RheinMainHypo 2004 GmbH, deren Firma durch Gesellschafterbeschluß vom 12.04.2005 in Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH geändert wurde. Alleinige Gesellschafterin der Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH war seinerzeit die Boetzelen AG & Co. KG mit Sitz in Düsseldorf. Die beiden Tochtergesellschaften der Emittentin, die Boetzelen Anlagen GmbH und die Boetzelen Vermietung GmbH waren für den Erwerb, die Verwaltung und die Vermietung, bzw. Zwischenvermietung von Betriebsvorrichtungen, Gebäuden und Grundstücken zuständig.

Im Jahre 2007 wurde die Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH zunächst in die Boetzelen REIT AG umgewandelt und am 26.03.2007 die Umfirmierung dieser Gesellschaft in Boetzelen Real Estate AG beschlossen. Nachdem im Jahre 2009 zunächst die Boetzelen Anlagen GmbH und die Boetzelen Vermietung GmbH auf die Boetzelen Real Estate AG verschmolzen worden waren, erfolgte schließlich deren Umwandlung und Umbenennung in DEIKON (Deutsches Einzelhandelsimmobilien Kontor) GmbH.

Unternehmen der Deikon-Gruppe

Zu den Gesellschaftern, bzw. verbundenen oder nahe stehenden Unternehmen der Boetzelen Real Estate AG (heute: DEIKON GmbH) gehören, bzw. gehörten u.a. die UBS AG (Zürich/Basel), die Ziems und Partner Unternehmensberater (Köln), die Boetzelen AG & Co. KG, die RheinMainCapital 1 GmbH, die RheinMainCapital 2 GmbH, die RheinMainCapital 3 GmbH, die RheinMainCapital 4 GmbH, die RheinMainCapital 5 GmbH, die RheinMainCapital 6 GmbH, die RheinMainCapital 7 GmbH (Düsseldorf), die Boetzelen Hypothekenmanagement AG, die BOETZELEN Haus- und Vermögensverwaltung GmbH, die Boetzelen Vermögensmanagement GmbH & Co. KG,  die BOETZELEN Grundbesitz OHG, die Boetzelen Verwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, die Wertheim & Co. Inc., die Ferdinand Roselt Vermögensverwaltung GmbH, die Boetzelen Property Securisation GmbH sowie die RheinMainCapital Holding GmbH und die RheinMainCapital 7 Aquisition GmbH & Co. KG. Laut Angaben im Konzernabschluß zum 31.12.2008 hielt der am 19.11.2008 aus dem Vorstand der Emittentin ausgeschiedene Herr Dusan Rajcic-Niehoff, bzw. Dusan R. Rajcic unmittelbar, bzw. mittelbar Anteile an all diesen Unternehmen.

Hypothekenanleihen / Unternehmensanleihen der Deikon GmbH

Die frühere Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH (heute: DEIKON GmbH) bot interessierten Anlegern in den Jahren 2005 und 2006 insgesamt drei Unternehmensanleihen (ISIN DE000A0EPM07, DE000A0JQAG2, DE000A0JQAG2)  in Form nachrangiger Hypothekenanleihen (durch nachrangige Grundpfandrechte besicherte Inhaber-Teilschuldverschreibungen) mit einem Gesamtnennbetrag von € 70 Mio. an, die bei einer Laufzeit von 10 Jahren mit 6% p.a. verzinst werden sollten. Bei Emission dieser Anleihen war von vorneherein geplant, diese zum Handel im geregelten Markt der Börse Düsseldorf zuzulassen, wofür laut Verkaufsprospekt auch bereits ein Vertrag zur Begleitung der Börsennotierung mit einer Wertpapierhandelsbank abgeschlossen worden war. Der dem Geschäftsmodell der Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH (heute: DEIKON GmbH) zugrundeliegende Ankauf von diversen Einzelhandelsimmobilien wurde im wesentlichen durch Bankkredite finanziert, die durch erstrangige Grundpfandrechte auf den Immobilien sowie eine Sicherungsabtretung der Mieteinnahmen abgesichert worden sind. Der für den Ankauf aufzubringende Eigenanteil sollte aus den Erlösen aus der Emission der Anleihe, bzw. Hypothekenanleihe bestritten werden.

Laut Konzernabschluß zum 30.06.2009 hat die Boetzelen Real Estate AG (heute: DEIKON GmbH) im Jahre 2008 zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken bzgl. vereinbarter Kreditlinien mit der Corealcredit Bank (Frankfurt) und der LandesBank Berlin sog. Zinssatzswaps abgeschlossen, die zum Stichtag des Konzernzwischenabschlusses negative beizulegende Zeitwerte ausgewiesen haben. Desweiteren wird in diesem Konzernabschluß noch darauf hingewiesen, dass das Bundeszentralamt für Steuern der Beteiligungsgesellschaft am 30.06.2009 mitgeteilt habe, die Voraussetzungen nach § 2 Abs. 2 i.V.m. § 1 Abs. 1 REITG seien zum 31.12.2008 nicht mehr erfüllt gewesen, weswegen die Boetzelen Real Estate AG (heute: DEIKON GmbH) rückwirkend zum 31.12.2008 ihren Status als Vor-Reit gemäß § 2 Abs. 4 REITG verloren habe. Für etwaige Schadensersatzpflichten aus dem Verlust des Vor-REIT-Status seien von der Gesellschaft zum 30.06.2010 Rückstellungen in Höhe von TEUR 74,0 gebildet worden.

01.07.2014: OLG Düsseldorf verurteilt Sicherheiten-Treuhänder zu Schadensersatz

Mit Urteil vom 26.06.2014 hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. I-6 U 127/13) entschieden, dass der (frühere) Sicherheiten-Treuhänder einem Anleger im Zusammenhang mit dem Erwerb von Hypothekenanleihen der Deikon GmbH dessen Schaden, bzw. Anlageverlust zu ersetzen hat.

Begründet wurde diese Entscheidung im wesentlichen damit, dass dieser Treuhänder gegenüber dem Anleger vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt habe, weil er ihn nicht darüber informiert habe, dass das prospektierte Konzept einer kontinuierlich ansteigenden dinglichen Sicherung im Zeitpunkt des Kaufs der Anleihe nicht, bzw. nicht vollständig umgesetzt worden sei.

Daher habe der Treuhänder dem Anleger den von ihm gezahlten Kaufpreis abzüglich der bereits erhaltenen Zinsen zu erstatten (näheres hierzu siehe auch unten unter „Urteile“).

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20.07.2010: DEIKON GmbH legt Restrukturierungskonzept vor

In einer Pressemitteilung vom 20.07.2010 vermeldet die DEIKON GmbH, dass nach derzeitiger Planung eine positive Fortführungsprognose erteilt werden könne, wobei aber im Rahmen eines Restrukturierungskonzeptes erhebliche Einschnitte in die Anleiheforderungen und deren Verzinsung notwendig seien.

In den kommenden Wochen werde zu Gläubigerversammlungen geladen, wo die Gesellschafter über das Restrukturierungskonzept abstimmen könnten.

Ungeachtet dessen wird von der Geschäftsführung der DEIKON GmbH auf eine nach wie vor bestehende Insolvenzgefahr hingewiesen.

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01.07.2010: DEIKON GmbH vermeldet (vorläufigen) Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr 2008

Per Pressemitteilung vom 01.07.2010 weist die DEIKON GmbH darauf hin, dass im Geschäftsjahr 2009 nach dem vorläufigen, noch nicht festgestellten Jahresabschluß zwar der Umsatz, das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen sowie das Ergebnis vor Zinsen und Steuern habe gesteigert werden können, dass sich das Finanzergebnis aber auf minus € 14,1 Mio. verschlechtert habe und ein Jahresfehlbetrag von € 7,6 Mio. erwirtschaftet worden sei.

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30.06.2010: Ad-Hoc-Mitteilung der DEIKON GmbH zu Restrukturierungskonzept

In einer Ad-Hoc-Mitteilung vom 30.06.2010 vermeldet die Geschäftsführung der DEIKON GmbH, dass ein namhafter Fondsinitiator, mit dem seit mehreren Monaten ein Fondsprojekt erarbeitet worden sei, dieses Projekt kurzfristig abgesagt habe, weswegen die Ertrags- und Finanzplanung der DEIKON GmbH angepasst werden müsse.

Zur Beseitigung der Insolvenzreife werde ein Restrukturierungskonzept erstellt, bei dem vor allem eine Anpassung der Anleihebedingungen der von der DEIKON GmbH, bzw. ihren Rechtsvorgängern emittierten Inhaber-Teilschuldverschreibungen erfolgen solle. Vor diesem Hintergrund würden von der DEIKON GmbH die zum 01.07.2010 fälligen Zinszahlungen zweier Hypothekenanleihen ausgesetzt.

… gegenüber der beratenden, bzw. vermittelnden Bank:

Falls die Hypothekenanleihen auf Empfehlung oder Vermittlung einer Bank gezeichnet wurden, kommt unter Umständen ein Anspruch des Anlegers gegen dieses Kreditinstitut auf Erstattung von Verlusten wegen fehlender Aufklärung über etwaige von der Bank im Zusammenhang mit dem Vertrieb dieser Anleihen vereinahmte (Innen-) Provisionen, bzw. Rückvergütungen (sog. Kick-Backs) in Betracht.

Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt u.a. BGH, Urt. v. 19.12.2006, Az. XI ZR 56/05) muss eine Bank ihren Kunden, den sie über Kapitalanlagen berät und dem sie eine bestimmte Kapitalanlage empfiehlt, bei der sie verdeckte Rückvergütungen aus Ausgabeaufschlägen (Agio)  und/oder regelmäßigen Verwaltungsgebühren erhält, über solche Rückvergütungen aufklären, damit dieser berurteilen kann, ob die Anlageempfehlung allein im Kundeninteresse nach den Kriterien anleger- und objektgerechter Beratung erfolgt ist, oder im Interesse der Bank, möglichst hohe Rückvergütungen zu erhalten. Verstößt die Bank gegen diese (Aufklärungs-) Pflicht, haftet sie dem Anleger grundsätzlich auf Schadensersatz in Form einer Rückabwicklung der erworbenen Kapitalanlagen (BGH aaO).

Dieser Anspruch unterliegt anders als sonstige Aufklärungs- und Beratungsfehler in der Regel auch nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 37 a WpHG a.F. (vgl. BGH, Urt. v. 29.06.2010, Az. XI ZR 308/09), sondern verjährt erst in drei Jahren ab Kenntnis von diesem speziellen Aufklärungs- und Beratungsfehler.

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… gegenüber der Zahlstelle:

Soweit laut Emissions-, bzw. Wertpapierverkaufsprospekt vom 02.06.2005 die Sparkasse KölnBonn als Zahlstelle auf der Grundlage eines Servicevertrages vor Ankauf der jeweiligen Immobilien durch die (frühere) Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH (heute: DEIKON GmbH) eine Mittelverwendungskontrolle vornehmen sollte, könnte sich nach der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 19.11.2009, Az. III ZR 108/08) möglicherweise auch ein Schadensersatzanspruch gegen dieses Kreditinstitut ergeben, falls sich herausstellt, dass eine solche Mittelverwendungskontrolle tatsächlich nicht erfolgt ist oder fehlerhaft war.

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… gegenüber dem Sicherheiten-Treuhänder:  

Soweit der von der Deikon GmbH eingesetzte Sicherheiten-Treuhänder seine Aufklärungs- und Beratungspflichten gegenüber dem Erwerber von Hypothekenanleihen verletzt hat, haftet dieser dem Anleger unter Umständen nach den Grundsätzen einer sogen. weiten Prospekthaftung, bzw. wegen der Verletzung eines Vertrages zugunsten Dritter auf Ersatz seines Verlustes.

Eine solche Haftung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es der Treuhänder schuldhaft unterlassen hat, den Anleihekäufer darüber zu informieren, dass die prospektierte Absicherung der Risiken des Anlegers nicht oder nicht so gewährleistet ist, wie es in den Anleihebedingungen dargestellt wurde.

01.07.2014: OLG Düsseldorf verurteilt Sicherheiten-Treuhänder zu Schadensersatz

Wie das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Urteil vom 26.06.2014 (Az. I-6 U 127/13) entschieden hat, haftet der von der Deikon GmbH eingesetzte Sicherheiten-Treuhänder den Käufern von Hypothekenanleihen der Deikon GmbH nach den Grundsätzen einer sogen. weiten Prospekthaftung, bzw. wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten aus einem Vertrag zugunsten Dritter auf Ersatz seines mit dem Anleiheerwerb entstandenen Schadens.

Begründet wurde dies vom OLG Düsseldorf im wesentlichen damit, dass es der Sicherheiten-Treuhänder schuldhaft unterlassen habe, den betreffenden Anleger vor dem Erwerb der Anleihe darüber zu informieren, dass das im Prospekt, bzw. den Anleihebedingungen vorgesehene Sicherheitenkonzept einer kontinuierlich ansteigenden dinglichen Absicherung der Risiken des Anlegers nicht, bzw. noch nicht vollständig umgesetzt worden ist.

Aufgrund dieser Pflichtverletzung wurde der Treuhänder vom OLG Düsseldorf verurteilt, dem Anleger seinen gesamten Anlageverlust, d.h. den für den Erwerb der Hypothekenanleihen gezahlten Kaufpreis abzüglich der bereits erhaltenen Zinszahlungen zu erstatten.

OLG Düsseldorf, Urt. v. 26.06.2014, Az. I-6 U 127/13