Deutsche S&K Sachwert AG, United Investors & Cie. Emissionshaus GmbH, Deutsche Sachwert Emissionshaus AG (DSW-Gruppe), Asset Trust AG 

Die von den Herren Stephan Schäfer und (Dr.) Jonas Köller gegründete S&K-Gruppe (Frankfurt am Main), bzw. die Deutsche S&K Sachwert AG ist im Bereich des Immobilienhandels tätig und hat nach Unternehmensangaben u.a. zum Ziel, durch den möglichst günstigen Erwerb von Immobilien, überdurchschnittliche Mieterträge während der Haltedauer und gewinnträchtige Veräusserung eine möglichst hohe Rendite für ihre Anleger zu erzielen. Der Immobilienerwerb soll u.a. in Zwangsversteigerungsverfahren und durch den Kauf grosser Forderungspakekte (sog. "non performing loans", NPL) erfolgen. Zeitweise wurde auch auf dem Zweitmarkt für Lebensversicherungs- und Bausparverträge investiert. Geworben wird von der S&K-Gruppe vor allem mit langjährigen Erfahrungen auf dem Gebiet des Immobilienhandels.
 
Inländische Standorte unterhält die S&K-Gruppe u.a. auch in München, Köln und Düsseldorf. Im Ausland sind u.a. die in Palma ansässige "S&K Sachwert Mallorca SL" und die in den U.S.A. registrierte "S&K project Florida Corp." tätig (Stand 2012).
 
In Kooperation mit der United Investors & Cie. Emissionshaus GmbH (Hamburg) hat die S&K-Gruppe in den letzten Jahren mehrere Kapitalanlagen initiiert.
 
Zunächst erfolgte im Jahre 2008/2009 die Auflegung des "S&K Real Estate Value Added" Immobilien-Handelsfonds (S&K Real Estate Value Added Fondsgesellschaft mbH & Co. KG), deren Unternehmensgegenstand in der Verwaltung eigenen Vermögens einschließlich des Erwerbs und Haltens von Beteiligungen an anderen Unternehmen, insbesondere der S&K Real Estate Value Added GmbH besteht. Als Treuhänderin, bzw. Treuhandkommanditistin dieses Immobilienfonds wurde die United Investors & Cie. Treuhand GmbH eingesetzt, die neben der United Investors & Cie. Holding GmbH auch dessen Gründungskommanditistin ist. Als Komplementärin tritt die Verwaltung S&K Real Estate Value Added Fondsgesellschaft mbH auf. Die Laufzeit dieser Beteiligung soll 5 Jahre betragen und sieht eine Mindestbeteiligung in Höhe von € 15.000,- zzgl Agio vor. Nach den Prospektangaben investiert die Fondsgesellschaft in die S&K Real Estate Value Added GmbH (Investitionsgesellschaft), die wiederum über eigene Tochtergesellschaften (Objektgesellschaften) in ein breit gefächertes, bundesweites Portfolio von Wohnimmobilien sowie Wohn-/Gewerbeimmobilien mit maximalem gewerblichem Anteil von 50% investieren, welche auf Zwangsversteigerungen zu maximal 80% des amtlichen Verkehrswertes erworben werden sollen. Weiter gibt der zugrundeliegende Emissionsprospekt an, dass es sich hierbei aufgrund der Anlagestrategie sowie des Blind-Pool-Konzeptes um ein Beteiligungsangebot mit spekulativem Charakter handelt.
 
Im Jahre 2010 erfolgte die Emission der "Deutsche S&K Sachwerte GmbH & Co. KG", die dem Investor die Möglichkeit bieten soll, in das Geschäftsmodell der Deutsche S&K Sachwert AG zu investieren und dadurch an den im deutschen Immobilienmarkt liegenden Chancen zu profitieren. Nach dem prospektierten Konzept gewährt die Fondsgesellschaft mit Hilfe des ihr zur Verfügung stehenden Eigenkapitals ein Darlehen an die Deutsche S&K Sachwert AG, ohne auf deren jeweilige Investitionen Einfluss nehmen zu können. Komplementärin ist die Verwaltung S&K Fonds GmbH und Treuhänderin sowie Zahlstelle die United Investors Treuhand GmbH. Als Vertriebsgesellschaft wurde die United Investors Fondsvertriebsgesellschaft mbH & Co. KG eingesetzt.
 
Auch der im Jahre 2011 gegründete Nachfolgefonds "Deutsche S&K Sachwerte Nr. 2 GmbH & Co. KG" soll ebenso wie der Vorgängerfonds über eine Darlehensstruktur an den möglichen Wertsteigerungspotentialen und Vermögenszuwachsperspektiven partizipieren, die sich durch den günstigen Einkauf von Immobilien und die sich daran anschließende Verwertung, bzw. Verwaltung ergeben. Bei dieser Vermögensanlage handelt es sich ebenfalls um eine Vermögensanlage in Form einer treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung an dem Fonds, der mit dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital ein Darlehen an die Deutsche S&K Sachwert Nr. 2 GmbH, eine Tochtergesellschaft der S&K Holding GmbH gewährt. Bei der Verwendung dieses Darlehens soll die Darlehensnehmerin lediglich den Einschränkungen, bzw. Regularien des Darlehensvertrages unterliegen, wonach die Darlehensmittel der Umsetzung und Abwicklung von Immobiliengeschäften, d.h. der Investition in Immobilien und grundbuchrechtlich gesicherte Forderungen sowie sonstige Investitionen im weitestgehenden Zusammenhang mit Immobilien dienen. Eine ordentliche Kündigung dieser Beteiligung durch Investoren, bzw. Anleger soll erstmals zum 31.12.2018 möglich sein. Hinsichtlich der Risiken aus der Zugehörigkeit der Deutsche S&K Sachwert Nr. 2 GmbH zur S&K-Unternehmensgruppe wird im Emissionsprospekt darauf verwiesen, dass die S&K Holding GmbH gegenüber der S&K Real Estate Value GmbH, der S&K Immobilienhandels GmbH sowie der S&K Sachwert AG eine sogenannte Patronatserklärung abgegeben habe. Sollte daher die unternehmerische Entwicklung der S&K-Gruppe hinter den Erwartungen zurückbleiben, so bestünde das Risiko, dass dies auch die Deutsche S&K Sachwert Nr. 2 GmbH direkt oder indirekt betreffen werde. 
 
Im Jahre 2011 wurden mit der S&K Investment GmbH & Co. KG sowie der S&K Investment Plan GmbH & Co. KG zwei weitere Fonds initiiert, die nach Prospektangaben nicht nur Immobiliengeschäfte finanzieren, sondern der S&K Unternehmensgruppe Mittel für deren Wachstum zur Verfügung stellen sollen und daher als Private Equity Fonds zu verstehen seien.
 
An eigenen Fonds, die nicht in Kooperation mit der S&K-Gruppe aufgelegt wurden, hat die United Investors Emissionshaus GmbH im übrigen noch den "dtp Game Portfolio 2006 Fondsgesellschaft mbH & Co. KG", den "dtp Game Portfolio 2007 Fondsgesellschaft mbH & Co. KG" (sog. Games-Fonds), den "Cosmopolitan Estates Mallorca GmbH & Co. KG", den "Metropolitan Estates Berlin GmbH & Co. KG" und zuletzt den sog. "The Art of Investment Portfolio 1" angeboten.
 
Auch die sog. "Vario-Produkte" der zur DSW-Gruppe (Regensburg) gehörenden Deutsche Sachwert Emissionshaus AG investieren in die Immobiliengeschäfte der S&K Gruppe. Bei dieser Kapitalanlage sollen Anleger mit der DSW einen Darlehensvertrag schliessen, in dem ein fester Zinssatz vereinbart wird. Die Reinvestition dieses Kapitals soll durch ein Darlehen der DSW an ihren Immobilienpartner, die S&K-Gruppe zu ebenfalls festen, langfristig vereinbarten Zinsen erfolgen, während im Gegenzug auf einem oder mehreren Grundstücken, die zum Immobilienbestand der S&K-Gruppe gehören, diverse Grundschulden zugunsten einer Treuhandgesellschaft eingetragen werden, die diese im Interesse der Anleger zu verwalten hat. Mit Abschluss seines Darlehensvertrages erhält der Kunde eine sogenannte nachrangige Forderung gegen die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG. Ein wesentliches Risiko des Anlegers bis hin zu einem Totalverlust besteht daher auch im Falle einer Insolvenz der DSW. Das sog. "Vario-Prinzip" der Deutsche Sachwert Emissionshaus GmbH besteht aus den Produkten "Vario Zins", "Vario Flex", "Vario Loan", "Vario First" und "Vario Prime". Bei "Vario Prime", das erst ab Einmalzahlungen von Euro 500.000,- gezeichnet werden kann, sollen die Grundschulden allerdings nicht über die Treuhandgesellschaft, sondern direkt zugunsten des Anlegers eingetragen werden.
 
Zu den Partnern der S&K-Gruppe zählt sich auch die Asset Trust AG (München), die potentiellen Interessenten anbietet, sog. "Altkapitalanlagen" (z.B. Lebensversicherungen, Bausparverträge, Fondsprodukte oder andere Sparanlagen) zu verwerten, zu liquidieren oder - etwa in das Produkt "Vario Trust" - neu anzulegen (Stand 2012).
 
Inzwischen hat die S&K-Unternehmensgruppe nach eigenen Angaben auch die MIDAS-Gruppe (Köln) übernommen, die seit ihrer Gründung im Jahre 2000 sechs Fonds mit einem Gesamtvolumen von über 100 Millionen Euro aufgelegt hat und deutsche mittelstädtische Unternehmen finanziert (sog. MIDAS Mittelstandsfonds Nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6 GmbH & Co. KG's).
 
Neben der Deutsche S&K Sachwert AG und den mit ihr verbundenen Unternehmen gehören, bzw. gehörten zur Gruppe ausserdem noch die S&K Vertriebs AG, die S&K Finance AG sowie die S&K Assets GmbH (Stand 2012).
 

 
 28.06.2013: S&K-Anleger müssen Schaden und Forderungen beim Insolvenzverwalter anmelden
 
Nachdem inzwischen praktisch sämtliche Fonds der S&K-Gruppe Insolvenz beantragt haben, müssen deren geschädigte Anleger ihren Schaden, bzw. ihre Ansprüche/Forderungen mit Hilfe entsprechender Unterlagen beim Insolvenzverwalter anmelden.
 
So wurden die Fristen zur Forderungsanmeldung bspw. bei der S&K Investment GmbH & Co. KG und bei der S&K Investment Plan GmbH & Co. KG auf den 19.08.2013 festgesetzt, während die Gläubigerversammlung, wo ggf. auch ein Gläubigerausschuss gewählt werden soll, auf den 19.09.2013 anberaumt wurde.
 
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 26.03.2013: United Investors meldet Insolvenz an
 
Acht Unternehmen der Hamburger Unternehmensgruppe United Investors haben vor wenigen Tagen beim Amtsgericht Hamburg Insolvenzantrag gestellt. Betroffen hiervon sind u.a. die United Investors Holding GmbH und die United Investors & Cie. Emissionshaus GmbH.
 
Als vorläufiger Insolvenzverwalter bei einigen der genannten Firmen wurde Rechtsanwalt Michael W. Kuleisa aus der Kanzlei Schwemer, Titz & Tötter eingesetzt.
 
Ob inwieweit auch die einzelnen Fondsgesellschaften dieses Initiators (z.B. "Deutsche S&K Sachwerte Nr. 2", "Metropolitan Estates Berlin", "Cosmopolitan Estates Mallorca" oder "The Art of Investment Portfolio 1") von dessen Pleite betroffen sind, bleibt abzuwarten.
 
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 20.02.2013: Deutsche S&K Sachwert AG - Bundesweite Durchsuchungen wegen Betrugsverdacht
 
Wie die Staatsanwaltschaft Frankfurt am Main in einer Pressemitteilung vermeldet, wurden wegen des Verdachts des Betruges im Zusammenhang mit Kapitalanlagen der Deutsche S&K Sachwert AG (u.a. auch United Investors Emissionshaus GmbH, MIDAS Mittelstandsfonds etc.) am 19.02.2013 in sieben Bundesländern (insbes. Hessen, Hamburg und Bayern) unter der Beteiligung von rund 1.200 Ermittlungsbeamten und 15 Staatsanwälten insgesamt mehr als 130 Durchsuchungsbeschlüsse, dingliche Arreste zur Sicherung von Vermögensabschöpfungen in einem Gesamtvolumen von etwa 100 Millionen EURO sowie Haftbefehle gegen sechs Haupttäter im Alter von 33 bis 70 Jahren vollstreckt. Insgesamt werde gegen ca. 50 Beschuldigte ermittelt, die teilweise auch bereits vorläufig festgenommen worden seien und sich in Haft, bzw. Untersuchungshaft befänden.
 
Nach Angaben der Staatsanwaltschaft habe sich ein dringender Tatverdacht gegen die Verantwortlichen der S&K-Gruppe dahingehend ergeben, dass von den Hauptverantwortlichen der betreffenden Firmengruppen ein planmäßig angelegtes Betrugssystem installiert wurde, das die betrügerische Erlangung und Veruntreuung von Anlegergeldern in Form eines Schneeballsystems umfasst haben soll.
 
Dabei sollen die von der Deutsche S&K Sachwert AG und ihren verbundenen Unternehmen betrügerisch erlangten, bzw. veruntreuten Anlegergelder hauptsächlich für den extrem aufwändigen und exzessiven Lebensstil der Beschuldigten verwendet worden sein und daher dem eigentlichen Geschäftszweck zumindest weitgehend nicht mehr zur Verfügung stehen.
 
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 13.07.2012: "fondstelegramm" zur Übernahme zweier Firmen aus dem DCM-Konzern durch S&K  
 
Unter der Überschrift "S&K sackt DCM-Cashcows ein" berichtet der Brancheninformationsdienst "fondstelegramm" am 13.07.2012, dass die S&K-Gruppe, bzw. die S&K Asset GmbH Mitte Juni die DCM Service GmbH und die DCM Verwaltungs GmbH übernommen habe. Die Strategie hinter diesen Deals sei allerdings rätselhaft, zumal die DCM AG selbst erst kürzlich von einem polnischen Investor übernommen worden sei.
 
Nach Meinung des "fondstelegramm" werde durch diese Übernahme das undurchsichtige Firmengeflecht der S&K-Gruppe größer.
 
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 20.03.2012: "Stiftung Warentest" warnt vor Verkauf von Lebensversicherungspolicen
 
In einem Beitrag vom 20.03.2012 rät das Verbrauchermagazin "Stiftung Warentest" zur Vorsicht beim Verkauf von Lebensversicherungspolicen. Der Kaufpreis werde regelmäßig nur in Raten gezahlt und der verbleibende Rest verzinst und erst zu einem späteren Zeitpunkt erstattet.
 
Auf Nachfrage von test.de habe die S&K allerdings mitgeteilt, dass sie seit Ende 2010 keine Lebensversicherungen mehr kaufe.
 
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 04.11.2011: "fondstelegramm" vermeldet Ankündigung der Übernahme von MIDAS durch S&K
 
In einer Meldung vom 04.11.2011 wurde von dem Brancheninformationsdienst "fondstelegramm" mitgeteilt, dass die S&K angekündigt habe, den Kölner Wagniskapitalfinanzierer MIDAS zu übernehmen.
 
MIDAS habe im Jahre 2011 bereits den Mittelstandsfonds Nr. 6 aufgelegt, bislang aber noch keine Leistungsbilanz veröffentlicht.
 
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 03.06.2010: "Capital" zum "Risiko Lebensversicherung" bei Zweitmarktgeschäften
 
Am 03.06.2010 informiert das Wirtschaftsmagazin "Capital" über Risiken beim Verkauf von Lebensversicherungspolicen und Reinvestition des Erlöses in andere Kapitalanlagen.
 
Dabei wird u.a. auf die S&K Sachwert AG verwiesen, die durch Immobilieninvestments den doppelten Rückkaufswert nach acht Jahren erzielen will. Nach Auffassung von "Capital" seien ohne Risiken derart üppige Erträge nicht drin.
 
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 22.03.2010: "Capital" über "Fragwürdige Policengeschäfte"
 
In einem Beitrag vom 22.03.2010 berichtet das Wirtschaftsmagazin "Capital" unter der Überschrift "Fragwürdige Policengeschäfte" über Aufkäufer privater Lebensversicherungen, vor denen seitens der Verbraucherzentrale Bundesverband gewarnt werde.
 
In diesem Zusammenhang verweist "Capital" auf das Frankfurter Unternehmen S&K Sachwert, das auf seiner Homepage sogar mit einer Verdreifachung des Rückkaufswertes gelockt habe.
 

 
 ... gegenüber dem Anlageberater, bzw. Anlagevermittler:  
 
Von ihrem Anlageberater, bzw. Anlagevermittler können geschädigte Anleger grundsätzlich im Wege eines Schadensersatzanspruchs die volle Rückzahlung ihrer Einlage verlangen, wenn sie von diesem Berater oder Vermittler unvollständig oder fehlerhaft über die Besonderheiten und Risiken dieser Kapitalanlage aufgeklärt und beraten oder gar arglistig getäuscht wurden.
 
So kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 19.10.2006, Az. III ZR 122/05) ein solcher Schadensersatzanspruch etwa dann in Betracht, wenn der Berater oder Vermittler dem Anleger im Rahmen einer eigenen Bewertung die empfohlene Beteiligung als "sicher" oder gar als geeignete Altersvorsorge dargestellt hat, obwohl diese Anlage mehr oder weniger spekulativer Natur ist.
 
Ausserdem ist nach Auffassung des Bundesgerichtsgerichtshofs regelmäßig von einem schadensersatzbegründenden Aufklärungs- und Beratungsfehler auszugehen, wenn der Anleger von seinem Berater oder Vermittler nicht oder unzutreffend über die wirtschaftliche Plausibilität der betreffenden Kapitalanlage oder über die Bonität und Seriösität der Initiatoren und Kapitalsuchenden (z.B. etwaige staatsanwaltschaftliche Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts des Betruges) aufgeklärt wurde (BGH, Urt. v. 10.11.2011, Az. III ZR 81/11; BGH, Urt. v. 11.09.2003, Az. III ZR 381/02; OLG Saarbrücken, Urt. v. 08.03.2006, Az. 5 U 257/05). Liegen dem Anlageberater hierzu keine gesicherten Informationen, bzw. Erfahrungen vor, hat er den Anleger hierüber ebenfalls ausdrücklich zu informieren (aaO).
 
Dabei sind die in einem (Emissions-) Prospekt enthaltenen Hinweise auf etwaige Risiken der betreffenden Beteiligung regelmäßig kein Freibrief für den Berater oder Vermittler, Risiken und Besonderheiten abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsbildung des Anlegers mindert (BGH, Urt. v. 12.07.2007, Az. III ZR 83/06).
 
Zu solchen und ähnlichen Aufklärungs- und Beratungsfehlern und deren Bewertung sowie zu den sich daraus ergebenden Ansprüchen geschädigter Kapitalanleger auf Schadensersatz existiert inzwischen ein Forum umfangreicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und diverser Instanzgerichte.
 
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 ... gegenüber den Initiatoren, bzw. Gründungsgesellschaftern eines Fonds:
 
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z.B. BGH, Urt. v. 13.07.2006, Az. III ZR 361/04) und diverser Instanzgerichte (z.B. OLG Karlsruhe, Urt. v. 03.07.2009, Az. 14 U 51/08) haften auch die Initiatoren einer solchen Kapitalanlage, insbesondere die sog. Gründungsgesellschafter eines Fonds den Anlegern gegenüber sowohl bei unvollständigen oder fehlerhaftem Prospekt wie auch bei pflichtwidriger Aufklärung und Beratung des Anlegers durch den mit ihrer Hilfe beauftragten Anlageberater oder -vermittler unmittelbar auf Ersatz des entstandenen (Vermögens-) Schadens und damit im Ergebnis auf eine Rückabwicklung der betreffenden Kapitalanlage.
 
Die Gründungsgesellschafter eines (geschlossenen) Fonds müssen vor allem dafür einstehen,  dass ein Prospekt, bzw. Emissionsprospekt bei dem Anleger keine falschen Vorstellungen über die von ihm einzugehende Beteiligung weckt und dass die schriftlichen Angaben richtig und auch nicht irreführend sind (z.B. BGH, Urt. v. 06.10.1980, Az. II ZR 60/80). Verletzen die Gründungsgesellschafter diese Pflicht(en), haben sie den betroffenen Anlegern ihren gesamten Schaden aus der Eingehung dieser Beteiligung, also im Zweifel das volle Anlagekapital zu erstatten.
 

 
 
In Bearbeitung...
 
 
 
 
 

 
 
Ansprechpartner: Rechtsanwalt Andreas Schneider-Michel, Rechtsanwalt Klaus Seimetz
 
(Autor: Klaus Seimetz)